EN EL TEMA DE LA VIVIENDA. ¿QUE ES LO MÁS INTELIGENTE?

Después de unos cuantos años de experiencia en el sector inmobiliario, me atrevo a emitir un juicio de valor. Siempre como parte integrante de este engranaje, he ocupado, como técnico, todos los lugares posibles, primero dentro del sector productivo, es decir, construyendo, posteriormente diseñando y en esta última andadura, además comercializando. Es por esto que puedo decir que es muy difícil aconsejar honestamente cual es la mejor opción para un cliente de cara a la que considero la mayor inversión de un ciudadano medio.

Me explico. Todos necesitamos un lugar donde vivir, descansar, comer, recibir a nuestros amigos, conservar y guardar nuestras más preciadas pertenencias e incluso para algunos, hasta trabajar. También es donde vive nuestra familia y por todo ello, todos queremos la mejor vivienda posible dentro de nuestras posibilidades.
Pero también tenemos que tener en cuenta nuestras costumbres. No debemos olvidar que somos mediterráneos y eso significa que a muchos de nosotros también nos gusta hacer vida en nuestras calles y plazas, parques, terrazas de verano, etc. Por ese motivo, las necesidades de vivienda son distintas las de unos o las de otros, según dónde y cómo nos guste desarrollar nuestra vida social.

Para un diseñador o comercializador es muy importante conocer bien a nuestro cliente, sus preferencias, sus gustos, su capacidad económica y su proyección. Tal y como hoy en día están las circunstancias, todavía inmersos en una brutal crisis, donde todas las economías familiares estándares se han visto afectadas, y de la que en muchos hogares todavía no nos hemos recuperado, la financiación para la compra de viviendas que ofrecen los bancos no es prometedora.

La financiación

Los bancos nos ofrecen actualmente un 80% del valor de tasación del inmueble a comprar o el 80% del valor de compraventa, el menor de los dos importes, y eso nos obliga a tener el 20% restante. Pero además de a este 20% hay que añadirle el 10% adicional con que nos grava la Agencia Tributaria en la compra, eso de entrada, y con posterioridad la habitual revisión que hacen, que siempre es al alza, por lo que hay que añadirle entre el 1% y 3% más, según el “chollo” que tras mucho buscar el cliente ha logrado encontrar. También es de añadir a estos gastos, los actos jurídicos documentados, que suponen entre el 0,75% y el 2% más. Finalmente, entre el 1 y el 2% del importe del préstamo para la constitución de la hipoteca. Si a eso le sumamos el 3% de comisión del A.P.I. resulta que el comprador necesita un 38%, más o menos, del valor de la vivienda para poderla comprar. Esto significa, que para un piso de 150.000€, sería necesario tener ahorrados 57.000€.

La pregunta es: ¿alguien ha conseguido ahorrar 57.000€ durante los últimos 8 años que de momento dura la crisis, incluida la depreciación del país y la devaluación que han sufrido los sueldos medios y pequeños en España?

Pues sólo los que han conseguido ahorrar, han sido agraciados con un premio en alguno de los múltiples sorteos con los que el territorio nacional cuenta o ha sido objeto de una donación, puede permitirse comprar una vivienda.

Una vez expuesta la tesis de las posibilidades de compra de una vivienda media, exponemos una nueva posibilidad. ¿Y una vivienda antigua para reformar integralmente? Estamos ante una vivienda que en igual proporción a la anterior utilizada como ejemplo, perfectamente su precio podría ser la mitad, es decir, 75.000€. El banco nos obsequiaría con el 80% de su valor, Hacienda su correspondiente 10%, y así el resto de porcentajes hasta alcanzar ese 38%. Pero ese importe serían 28.500€, con una diferencia añadida, que la cuota mensual de hipoteca sería de aproximadamente 300€ al mes, disponiendo de mucho más capital de maniobra todos los meses en el presupuesto familiar.

Pero la tesis anterior no es realista, para ello tendríamos que hacer una inversión a modo de reforma en la vivienda que consistiría en adecuar energéticamente la misma, para lo que, y por ejemplo, mejoraríamos su aislamiento termo-acústico en cerramientos inyectando espuma de poliuretano entre las hojas de cerramiento, cambiando carpinterías exteriores, reformando integralmente la cocina y baño y cambiando solados, (pondríamos un solado laminado imitación parquet). Como no, también mejoraríamos las instalaciones y pintaríamos. Todo ello, y para una vivienda de tres dormitorios nos vendría a costar entre 17.000€ y 20.000€ con unas calidades estándar. Al final, la vivienda, quedaría prácticamente nueva y supondría un coste de 93.000€ totales frente a la primera opción planteada que supondría un desembolso inicial y sin reformar nada de entorno a 177.000€ y con una cuota mensual de hipoteca de 600€ al mes, lo que es lo mismo, 84.000€ más que la segunda opción.

Todo esto es matizable, como el estado general del inmueble, inversiones a realizar por la Comunidad de Propietarios, conservación general de los elementos comunes del edificio, y un largo etc., por lo que es imprescindible el asesoramiento técnico y comercial de un profesional cualificado en todo lo referente a la que personalmente considero como la mayor inversión de una familia media española.

Cada cual debe sacar sus propias conclusiones.